Vendeur

UNE RETRAITE SÛRE

Vous souhaitez créer des revenus complémentaires, soit parce que vous n’avez pas de retraite, soit parce qu’elle est insuffisante (réversion) soit parce que vous prévoyez qu’un départ ultérieur en maison de retraite entraînera des besoins de revenus supplémentaires, soit parce que vous souhaitez assurer l’avenir d’un membre de votre famille.

La vente en viager d’un bien immobilier vous donnera la garantie d’une retraite SÛRE, INDEXÉE et fortement DÉFISCALISÉE, pouvant être RÉVERSIBLE à 100%.

Que vous vendiez en viager libre ou occupé, la rente perçue sera garantie par des moyens sûrs, ci-après indiqués (garanties du vendeur), qui vous permettront d’avoir la certitude de la percevoir votre vie durant.

• La précaution à prendre est d’exiger dans l’acte que vous soit fourni la garantie d’un PRIVILÈGE de VENDEUR AVEC RÉSERVE de l’ACTION RÉSOLUTOIRE, inscrite au bureau des hypothèques de la situation du bien vendu par le NOTAIRE rédacteur, et qu’il soit bien stipulé à l’acte qu’elle jouera de PLEIN DROIT à défaut de paiement d’un seul arrérage de rente, un mois après un simple commandement d’huissier infructueux. Dans ce cas, la RÉSOLUTION de votre vente est automatique, le tribunal ne faisant que la constater. Vous pourrez conserver tout ce qui vous a été versé (BOUQUET + toutes les RENTES) et REVENDRE le bien, en général à des conditions plus intéressantes.
  Par contre, VIAGER-RETRAITE vous suggèrera de toujours exiger un BOUQUET, dont la perte par votre acquéreur rendra le non-paiement de la rente hautement improbable.
• Si vous vendez en VIAGER OCCUPÉ, il devra être prévu dans l’acte la faculté pour vous de RENONCER à cette jouissance, soit que vous quittiez les lieux pour convenance personnelle, soit pour partir en MAISON de RETRAITE.
  Dans ce cas la RENTE devra être AUGMENTÉE, théoriquement de la valeur locative du bien. En fait, pour tenir compte de l’équilibre du contrat quant à la fiscalité, la pratique consiste à retenir 30 à 40% de cette valeur locative, qu'il conviendra de prédéterminer lors de la vente et d'indexer.
• La RENONCIATION peut être RACHETÉE par le débirentier, au moyen d’un CAPITAL; c’est néanmoins moins fréquent qu’une augmentation de rente.
• Par ailleurs, si vous vendez en viager occupé, vous n’aurez plus à votre charge que la taxe d’habitation et les ordures ménagères, vous n’aurez donc plus à payer l’impôt foncier, les honoraires du syndic, l’assurance de l’immeuble, et les gros travaux ; vous serez en fait dans la situation d’un locataire.
• En cas de vente en viager libre, ce qui vient d’être dit ne s’applique plus, mais dans cette hypothèse, votre RENTE sera plus importante, ayant abandonné toute réserve de jouissance.

UNE RETRAITE INDEXÉE

Les rentes sont majoritairement indexées, c’est élémentaire pour conserver le pouvoir d’achat du crédirentier.

Étant une dette alimentaire, l’INDEXATION de la rente est LIBRE. Vous pouvez donc vous référer à n’importe quel indice. On choisit en général l’indice DES PRIX à LA CONSOMMATION, publié chaque MOIS par l’INSEE, quelquefois l’indice du COÛT de la CONSTRUCTION dont les variations sont plus erratiques.

Chaque année, à la date anniversaire du contrat, la rente sera REVALORISÉE de l’augmentation de l’indice choisi, quelle que soit cette augmentation.

UNE RETRAITE FORTEMENT DEFISCALISÉE

Le tableau ci-dessous vous indique quel est l’abattement fiscal de la rente viagère et la somme à déclarer à l’IRPP, en fonction de votre âge.

On voit donc l’intérêt de percevoir une rente viagère plutôt que des revenus fonciers, dont l’abattement de 14% est supprimé à partir de 2006.

Ceci doit inciter les propriétaires de murs commerciaux ou appartements locatifs à les vendre en viager, pour transformer leurs revenus fonciers en rente défiscalisée. VIAGER-RETRAITE s’est également spécialisé dans cette transformation.

UNE RETRAITE RÉVERSIBLE A 100%

Face à la faiblesse des pensions de réversion (en général diminution de 50%), alors que les impôts locaux, les charges de copropriété, les dépenses d’éclairage, de chauffage, les travaux d’entretien ou de réparation restent les mêmes, la situation d’un CONJOINT SURVIVANT peut se dégrader fortement. La possibilité prévue par l’article 1973 du Code Civil de prévoir une RÉVERSION de la rente, même à 100%, apporte une solution efficace et pérenne à ce problème.

• Par ailleurs, la rente viagère pouvant être constituée au profit d’un TIERS, quoique le prix en soit fourni par une autre personne (article 1973 du Code Civil), cette faculté permet de SÉCURISER l’avenir d’une personne vulnérable (incapable majeur ou mineur) après sa propre disparition.
• Bien évidemment, cette réversion, pourra être DIFFÉRENCIÉE suivant que le survivant est ou non le bénéficiaire de la rente d’origine, ou pour tout autre raison de circonstance.

LES GARANTIES DU VENDEUR EN VIAGER

Elles revêtent en général 3 formes :

- Le privilège de vendeur et l’action résolutoire
- L’hypothèque conventionnelle
- L’antichrèse

• LE PRIVILÈGE DE VENDEUR ET L’ACTION RÉSOLUTOIRE
  C’est la meilleure garantie, mais n’est possible que si le viager concerne la vente d’un bien IMMOBILIER. Inscrite au Bureau des Hypothèques de la situation de l’immeuble, à la diligence du notaire rédacteur de l’acte de vente, elle permet soit de faire vendre le bien et se payer des sommes dues, sur le prix, par préférence, soit de façon plus efficace, de récupérer le bien vendu, en conservant toutes les sommes versées par le débirentier.
• L’HYPOTHÈQUE
  Prise dans les mêmes conditions que la garantie ci-dessus, elle confrère au crédirentier un droit de suite et de préférence. Le crédirentier pourra faire vendre le bien en quelque main qu’il se trouve et se payer en premier, mais il ne pourra pas récupérer le bien vendu, sauf à le racheter aux enchères et compenser son prix avec les sommes dues, ce qui représente toujours des difficultés.
• L’ANTICHRÈSE
  Droit réel, souvent méconnu, mais prévu par le Code Civil, (article 2.085) c’est en fait une « super hypothèque », car il permet à son titulaire d’avoir la jouissance du bien grevé d’une antichrèse, et garantit ainsi la rente promise, soit par la perception des revenus des biens grevés, soit par jouissance personnelle.
  On peut penser que ce droit dispose d’un grand AVENIR, dans la mesure où il permet de transférer la jouissance d’un bien sans le vendre, donc sans déclencher une éventuelle plus-value immobilière. Couplé avec un viager financier, il sécurise parfaitement l’opération, beaucoup mieux qu’une simple hypothèque.

VOUS ET VOS HÉRITIERS

En vendant en viager vos enfants ne sont pas déshérités:

Vous leur distribuerez le bouquet, en avance sur succession, par donations qui bénéficient tous les 6 ans d’abattements et de réductions considérables:

- Abattement de 150 000 € par enfant
- Réduction des droits de 50% avant 70 ans et de 30% entre 70 et 80 ans
- Abattement de 30 000 € par petit enfant
- Abattement de 5000 € par arrière petit enfant

Ce qui pourra représenter pour eux l’APPORT personnel indispensable à tout investissement immobilier au moment où ils en ont le plus besoin. Vous pourrez également souscrire une assurance-vie dont ils bénéficieront.

Acquéreurs

L’ACQUEREUR EN VIAGER

Acquérir en viager présente les 4 avantages suivants:
- Construire une FUTURE RETRAITE largement DEFISCALISÉE,
- Bâtir un PATRIMOINE RETRAITE à des conditions inégalées,
- OPTIMISER sa situation FISCALE,
- BATIR l’AVENIR de vos ENFANTS.

CONSTRUIRE SA FUTURE RETRAITE DEFISCALISEE

« en acquérant un viager occupé, revendu à son terme en viager libre »

Un viager occupé subit, en effet, une DÉCOTE, fonction du sexe et de l’âge du vendeur. Le tableau ci-après la détermine par tranche de 5 ans. VALEUR OCCUPATION (DECOTE)

A la fin de l’occupation, vous revendrez, si vous le souhaitez, en VIAGER LIBRE qui générera pour vous un BOUQUET et une RENTE bien supérieurs, car le bien est revendu libre et revalorisé. En fait, par expérience, le surplus de bouquet vous remboursera quasiment celui que vous avez versé et les rentes payées. La rente que vous toucherez alors ne vous aura presque rien coûté, et vous bénéficierez, après 69 ans révolus, d’un abattement fiscal de 70% sur la rente perçue.

BATIR UN PATRIMOINE-RETRAITE LOCATIF

Par le simple fait de l’achat d’un VIAGER-OCCUPE, vous devenez propriétaire immédiatement d’un bien immobilier que vous pourrez, lorsqu’il se libérera, habiter ou louer. Dans cette hypothèse, le RENDEMENT immobilier devra se calculer non sur la valeur libre (6 % par exemple) mais sur ce que vous avez réellement payé, c’est-à-dire, la valeur occupée, ce qui, mathématiquement, donne un rendement de 12 % si la décote d’occupation était de 50 %. Votre rendement locatif serait donc en fait le DOUBLE d’un rendement locatif ordinaire.

OPTIMISER SA SITUATION FISCALE

• Une rente viagère, un revenu foncier et une retraite traditionnelle ne sont pas soumis aux mêmes prélèvements fiscaux.

  SEULE, la RENTE VIAGÈRE bénéficie d’un abattement fiscal important:

  - 70 % après 69 ans révolus,
  - 60 % entre 60 et 69 ans

  Les revenus fonciers et la retraite traditionnelle, en ce qui les concerne, ne bénéficieront plus du moindre abattement à compter des revenus 2006.

• Un autre intérêt fiscal pour l’acquéreur, réside dans la réduction d’ISF que représente la jouissance réservée et la capitalisation de la rente. Pour ceux soumis à cet impôt, n’aura à être déclarée que la valeur résiduelle du bien, déduction faite de la capitalisation de la réserve de jouissance, et des rentes à payer, ce qui limite fortement la masse taxable.

  En outre, le vendeur s’étant réservé la jouissance, règlera la taxe d’habitation, une petite partie du foncier (ordures ménagères), ainsi que toutes les charges supportées par un locataire.

  L’acquéreur ne supportera que le solde de l’impôt foncier et les grosses réparations, c'est-à-dire moins qu’un propriétaire normal.

• Enfin, intérêt majeur , l’acquéreur « encaisse » de fait un revenu locatif exonéré d’impôt, qu’il capitalise jusqu’à la fin de la réserve d’occupation et qui représente en capital la valeur même de cette réserve, s’ajoutant à la revalorisation du bien. A sa fin, c’est-à-dire à la libération des lieux, l’augmentation de valeur du bien par rapport à son prix d’achat représentera un REVENU EXONERÉ.

  Ainsi, acquérir un viager occupé représente bien pour l’acquéreur un INVESTISSEMENT INTELLIGENT.

BATIR UN PATRIMOINE POUR VOS ENFANTS

La franchise de droits de donations, de 150 000 € par enfant, et de 30 000 € par petit-enfant permet tous les 6 ans de leur refaire une donation nouvelle.

En achetant un viager par enfant ou petit-enfant, dès son plus jeune age, vous leur constituez ainsi un patrimoine immobilier pour leur entrée dans la vie active.

Vous réalisez un investissement à un taux quasiment nul (seule variante l’indice de la rente).